YENİ DÜZENLEMELER IŞIĞINDA KİRA ARTIŞI

Dünyadaki güç dengelerinin değişmesi, pandemi, üretim ve tedarik zincirindeki kırılmalar, enflasyon oranlarındaki artış ve ekonomik problemler sonucu alım gücünün düşmesiyle birçok ürün ve hizmette yaşanan fahiş artışlardan kira bedelleri de doğal olarak etkilenmiştir. Tüm bu ekonomik değişimler sonrası kira sözleşmelerinin yenilenen dönemdeki artış oranları, kira bedelinin tespiti ve uyarlama davaları da büyük merak konusu oldu. Ben de Sayın Adalet Bakanımız Bekir Bozdağ’ın kira artış bedeline ilişkin alınan yeni kararları açıklaması üzerine vatandaşlarımızı bilgilendirmek adına bu konuya değinmek istedim.

KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kanun koyucu kira sözleşmelerinin nasıl düzenleneceği konusunda bir şekil şartı öngörmemiş olup kira akdi sözlü veya yazılı olarak düzenlenebilmektedir. Tabii ki olası bir uyuşmazlık için kira sözleşmelerinin yazılı olarak akdedilmesi ispat açısından kolaylık sağlayacaktır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren gayrimenkulün kullanılması ve onunla birlikte ondan yararlanılması hakkını kiracıya belirlenen kira bedelini ödemesi karşılığında vermektedir. Sözleşmeler Hukukunda etkin bir ilke olan sözleşme serbestisi çerçevesinde taraflar kira bedelini diledikleri şekilde belirleyebilecektir. Ancak bu durum kira ilişkisi kurulurken söz konusuyken yenilenen kira dönemlerinde kira artış oranına dair sözleşmede bir hüküm yer almıyorsa taraflar arasında bir anlaşmazlık ortaya çıktığında bu oranın nasıl belirleneceğine dair kanun koyucu bir sınır getirmiştir.

YENİLENEN KİRA DÖNEMLERİNDE KİRA ARTIŞ ORANI NASIL BELİRLENECEKTİR?

Yenilenen kira döneminde kira artış oranı sözleşme serbestisi ilkesi gereğince taraflar arasında akdedilen sözleşmede bir artırım oranı belirlendiyse bu oranda yapılacaktır. Ancak sözleşmede böyle bir hüküm yoksa veyahut sözleşmede belirlenen oran yasal sınırın üzerinde ise Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine dair hükümleri uygulanacaktır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi: ‘’ Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.’’ Diyerek yenilenen kira döneminde kira artış oranına bir üst sınır getirmiştir.

Buna göre yenilenen kira döneminde yapılacak olan artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranının üzerinde yapılamayacaktır. Bunun üzerinde belirlenen kira artış oranı geçersiz olacak, bunun altında bir artış yapılması ise mümkün olacaktır. Mayıs 2022 yılı için bu artış oranı %39,33’tür. Böylece Haziran ayında yenilenen kira döneminizde kira bedeline yapılabilecek en fazla artış oranı %39,33 olacaktır. Ev sahipleri kira bedelinde bundan daha fazla bir artış istemesi sebebiyle kiracıyı tahliye edemeyecektir.

Ancak Türk Borçlar Kanunu’ndaki düzenleme böyle olsa da, Sayın Adalet Bakanı Bekir Bozdağ’ın kira artış oranlarına ilişkin açıklaması sonrası 11.06.2022 tarihli 31863 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7409 Sayılı Avukatlık Kanunu İle Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 4. Maddesi ile değişikliğe uğramıştır.

YENİ DÜZENLEMEYE GÖRE KİRA ARTIŞ ORANI NE OLACAK?

11.06.2022 tarih 31863 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7409 Sayılı Avukatlık Kanunu İle Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 4. Maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’nun kira artış oranına ilişkin yukarıda açıkladığımız 344. Maddesine geçici bir madde eklenerek değişiklik yapılmıştır. Bu düzenlemeye göre: ‘’ Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” Diyerek kira artışının 1 Temmuz 2023 tarihine kadar en fazla %25 oranında olacağını düzenlemiştir.

Düzenleme uyarınca bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı yüzde yirmi beşin altında kalması halinde az olan oran kira artış oranının sınırı olacaktır. Bu durum 11 Haziran 2022 ila 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmeleri için geçerli olacaktır.

Şunu belirtmek gerekir ki, işbu düzenleme yalnızca konut kiraları için geçerli olup iş yeri kiraları hakkında uygulanmayacaktır. Yine bu kural bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmeleri için geçerli olacaktır.

Tüm bu anlatılanlarla birlikte Türk Hukuku’nda kiraya verene (ev sahibine) tek taraflı olarak kira bedelini arttırma hakkı verilmemiştir. Türk Borçlar Kanunu yalnızca kira ilişkisinde zayıf konumda olan kiracıyı korumak amacıyla kira artış oranlarına bir sınır getirmiştir. Ancak taraflar arasında kira tutarının ne oranda arttırılacağı ya da ender olarak da rastlansa ne miktarda indirileceği konusunda anlaşmaya varılamazsa dava açılması gerekmektedir. Bu noktada ‘’Kira Bedelinin Tespiti Davaları’nı inceleyeceğiz.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI NEDİR?

Taraflar yenilenen kira döneminde kira bedelinin ne oranda arttırılacağı konusunda anlaşamazsa kira bedelinin tespiti davası açmak suretiyle hâkimden yeni kira bedelini belirlemesini isteyebilirler. Hâkim bu noktada kira bedelini bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirleyecektir.

Ancak 11.06.2022 tarih 31863 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7409 Sayılı Avukatlık Kanunu İle Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 4. Maddesi ile gelen geçici hüküm ile hâkim kira bedelini tespit ederken %25 oranı ile sınırlı olacaktır. Yani, 11 Haziran 2022 ila 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında açılacak kira bedelinin tespiti davalarında hâkim tarafından belirlenecek yeni kira bedeli bir önceki yıl kira bedelinin %25’ini aşamayacaktır. Yine %25’lik sınır yalnızca konut kiralarında geçerli olup; işyeri kiraları için bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı hâkimin belirleyeceği miktar için üst sınır olacaktır.

BEŞ YILDAN UZUN SÜRELİ KİRALARDA KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI

Zamanla ekonomi, enflasyon ve kira koşullarında değişim gerçekleşmesi sebebiyle kanun koyucu beş yıldan daha uzun süreli kira sözleşmeleri için taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın hâkimden kira bedelinin tespiti istenebileceğine dair bir düzenleme getirmiştir. Buna göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından belirlenir. Yeni kira bedeli belirlenirken tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutulacak ve hâkim hakkaniyete uygun bir biçimde karar verecektir. Burada diğer kira bedeli tespit davasından farklı olarak hâkim yasal artış oranı ile bağlı değildir, hâkim gerekli gördüğü takdirde yasal oranın üzerinde bir kira bedeli tespit edebilecektir.

HANGİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE BU DAVA AÇILABİLİR?

Bu dava türü yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında açılabilmektedir; tarla, araç veya diğer taşınır malların kira bedellerinin belirlenmesi için bu dava açılamayacaktır.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI NE ZAMAN AÇILABİLİR?

Kira tespit davası kira ilişkisi devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Dava sonunda saptanan kira bedeli gelecek dönem için geçerli olacaktır. Dava açabilmek için herhangi bir ihtar ya da tebliğ şartı bulunmamaktadır. Ancak kira bedelinin yeni kira döneminde uygulanması isteniyorsa, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce noter vasıtasıyla ihtarname çekilmeli veya işbu dava dilekçesinin bu süreden önce karşı tarafa tebliğ olması gerekmektedir. Bu durumda belirlenen kira bedeli yenilenen kira döneminden itibaren geçerli olacaktır.

Kira bedelinin tespiti davalarında görevli ve yetkili mahkeme neresidir?

Kira bedelinin tespiti davasında görevli ve yetkili mahkeme kira sözleşmesinin ifa yerinin veya davalının yerleşim yerinin bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Yakın çevremde kira artışı konusunda birçok kişinin mağduriyete uğradığını, vatandaşların haklarını bilmedikleri, bu sebeple hak kayıplarının fazlaca yaşandığını görüyorum. Umarım bu bilgiler size ışık tutmuştur. ‘’Uyarlama Davaları’nı konu alan bir sonraki yazım için takipte kalmanız dileğiyle…