25.06.2022, 16:31

Olağanüstü Durumlarda 'Kira Bedeli' Ne Olacak?

UYARLAMA DAVALARI

Geçen hafta ekonomik değişimlerden dolayı 11.06.2022 tarih 31863 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7409 Sayılı Avukatlık Kanunu İle Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile yapılan değişiklik uyarınca kira artış oranları ile kira bedelinin tespiti davalarını ele almıştık. Bu hafta da siz değerli vatandaşlarımızı kira bedelinin tespiti davalarına çok yakın bir tür olan ve çoğu zaman karıştırılan kira bedelinin uyarlanması davaları konusunda bilgilendireceğim.

Yenilenen kira döneminde kira artış oranı taraflar arasında akdedilen sözleşmede belirlenen oranda artırılacağı, belirlenmediyse anlaşmazlık halinde kira bedelinin tespiti davası açılarak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamasından fazla olmamak kaydıyla hakim tarafından belirleneceği,(11 Haziran 2022 ila 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında bu oran %25 olacaktır) beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun bir biçimde hakim tarafından belirleneceğini belirtmiştik. Peki sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıktığında tarafların kira sözleşmesini ifa etmeleri beklenemeyecek bir durum ortaya çıktığında nasıl bir yol izlemeliyiz?

Bu noktada karşımıza ‘uyarlama davaları’ çıkıyor. Tüm dünyayı etkisi altına alan Covid-19 salgınının pandemi olarak ilan edilmesinin ardından alınan tedbirlerle birlikte birçok işyeri kapatılmış, bu durum ekonomik koşullarda birçok değişime de sebep olmuştu. Daha sonrasında bunun uzantısı olarak ekonomik kriz, doğal afetler ve Rus-Ukrayna savaşı ile tedarik zincirindeki sıkıntılar olağanüstü bazı koşullar doğurmuştur. İşte bu gibi durumlarda kira bedelinin tespiti davası yetersiz kalmakta kira bedelinin uyarlanması davaları söz konusu olmaktadır.

Kira bedelinin uyarlanması davası kira sözleşmelerine özel olarak düzenlenmiş bir durum olmamakla birlikte tüm sözleşme türlerinde geçerli olacak şekilde Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerinde düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun ‘Aşırı İfa Güçlüğü’ başlıklı 138. maddesi: ‘’Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.’’ şeklinde uyarlama davalarını düzenlemiştir.

Kira bedelinin uyarlanması davasının açılma şartları nelerdir?

Kira bedelinin uyarlanması davası açılması için öncelikle uzun süredir devam eden geçerli bir kira ilişkisinin bulunması gerekmektedir. Bu süre için bir sınır olmayıp Yargıtay içtihatları uyarınca sürenin görece uzun olması yeterlidir.

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkmış olması gerekmektedir. Bu olağanüstü durumlara şu an içerisinde bulunduğumuz ekonomik kriz, Covid-19 salgını, doğal afetler, savaş, olağanüstü hal ilan edilmesi örnek olarak verilebilir.

Uyarlama davası açılabilmesi için ortaya çıkan olağanüstü durumun taraflardan kaynaklanmaması gerekmektedir. Yargıtay içtihatlarına göre olağanüstü durum dışsal ve zorlayıcı bir durum olup, borçlunun şahsından kaynaklanan sebepler bu kapsamda değerlendirilmemektedir. Bu nedenlerle değişikliklerin objektif nitelikte olması gerektiği söylenebilir.

Oluşan koşullar sebebiyle taraflar veya taraflardan biri mali açıdan zorluğa düşmüş olmalıdır. Yani kira bedelinin uyarlanabilmesi için sözleşmenin mevcut koşullarla devam edecek olmasının taraflar için katlanılmaz duruma gelmesi, borçludan borcunu ifa etmesinin dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmesi gerekmektedir.

Şayet uyarlamanın mevcut kira dönemi için yapılması talep ediliyorsa ödemenin yapılmaması veya uyarlama hakkının saklı tutulması suretiyle ödemenin yapılmış olması gerekmektedir. Aksi halde ödeme mevcut dönemde yapılırsa, uyarlanan bedel gelecek kira dönemi için geçerli olacaktır.

Yeni kira bedeli nasıl tespit edilecektir?

Mahkemece uyarlanan kira bedeli kiralananın niteliği, kullanım alanı, konumu, bölgede kira bedelini de etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira bedelleri, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp, değerlendirilerek, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede taraflar aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde kiracının ne miktarda kira ödeyeceğinin taraflarca sunulan veya bilirkişilerce resen tespit edilen emsal kira sözleşmeleri de dikkate alınarak ve emsallerde de keşif yapılarak belirlenir. Böylece sözleşmedeki kira bedeli, tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde, brüt olarak uyarlanacaktır.

Kira bedelinin davasını kimler açabilir?

Kira bedelinin mevcut koşullara uyarlanmasını hem kiraya veren hem de kiracı şartları oluştuğu takdirde açabilmektedir.

Kira bedelinin uyarlanması davalarında görevli ve yetkili mahkeme neresidir?

Kira bedelinin uyarlanması davasında görevli ve yetkili mahkeme kira sözleşmesinin ifa yerinin veya davalının yerleşim yerinin bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Hepimiz pandemi döneminde işyerlerinin kapatılması, yaşamın durması, beraberinde gelen ekonomik kriz ve doğal afetlerle birçok zorluğa düştük. İşte bu gibi durumlarda size yardımcı olması amacıyla ‘’kira bedelinin uyarlanması’’ davasını ele aldım. Güncel sorunlara ilişkin daha fazla hukuki bilgilendirme için takipte kalmanız dileğiyle…

Yorumlar (1)
Furkan 2 yıl önce
Kaliteli bilgileriniz, üslubunuzun mükemmelliğiyle birleşimi ve gayet anlaşılır şekliyle zihnimizde soru işareti bırakmadan kira artış olayını aydınlatmanız. Haklarımızın bilincinde olup yaşayacağımız mağduriyetlere engel olmamıza tam destek oldu. Emeğinize sağlık. Başarılarınızın yansımalarını takip ediyoruz.
14
açık
Puan Durumu
Takımlar O P
1. Galatasaray 30 81
2. Fenerbahçe 30 79
3. Trabzonspor 30 49
4. Beşiktaş 30 46
5. Kasımpasa 30 43
6. Başakşehir 30 42
7. Rizespor 30 42
8. Antalyaspor 30 41
9. A.Demirspor 30 39
10. Alanyaspor 30 39
11. Sivasspor 30 38
12. Samsunspor 30 36
13. Kayserispor 30 36
14. Ankaragücü 30 33
15. Hatayspor 30 33
16. Konyaspor 30 33
17. Gaziantep FK 30 31
18. Karagümrük 30 30
19. Pendikspor 30 29
20. İstanbulspor 30 13
Takımlar O P
1. Eyüpspor 27 64
2. Göztepe 27 56
3. Sakaryaspor 27 47
4. Ahlatçı Çorum FK 27 45
5. Kocaelispor 27 45
6. Bodrumspor 27 44
7. Boluspor 27 43
8. Bandırmaspor 27 41
9. Gençlerbirliği 27 40
10. Erzurumspor 27 37
11. Ümraniye 27 33
12. Keçiörengücü 27 32
13. Manisa FK 27 31
14. Şanlıurfaspor 27 27
15. Tuzlaspor 27 27
16. Adanaspor 27 27
17. Altay 27 15
18. Giresunspor 27 7
Takımlar O P
1. Arsenal 28 64
2. Liverpool 28 64
3. M.City 28 63
4. Aston Villa 29 56
5. Tottenham 28 53
6. M. United 28 47
7. West Ham United 29 44
8. Brighton 28 42
9. Wolves 28 41
10. Newcastle 28 40
11. Chelsea 27 39
12. Fulham 29 38
13. Bournemouth 28 35
14. Crystal Palace 28 29
15. Brentford 29 26
16. Everton 28 25
17. Luton Town 29 22
18. Nottingham Forest 29 21
19. Burnley 29 17
20. Sheffield United 28 14
Takımlar O P
1. Real Madrid 29 72
2. Barcelona 29 64
3. Girona 29 62
4. Athletic Bilbao 29 56
5. Atletico Madrid 29 55
6. Real Sociedad 29 46
7. Real Betis 29 42
8. Valencia 28 40
9. Villarreal 29 38
10. Getafe 29 38
11. Las Palmas 29 37
12. Osasuna 29 36
13. Deportivo Alaves 29 32
14. Mallorca 29 30
15. Rayo Vallecano 29 29
16. Sevilla 29 28
17. Celta Vigo 29 27
18. Cadiz 29 22
19. Granada 28 14
20. Almeria 29 13
Namaz Vakti 19 Mart 2024
İmsak 05:10
Güneş 06:30
Öğle 12:45
İkindi 16:10
Akşam 18:50
Yatsı 20:05