banner171

banner95

25.06.2022, 16:31

Olağanüstü Durumlarda 'Kira Bedeli' Ne Olacak?

UYARLAMA DAVALARI

Geçen hafta ekonomik değişimlerden dolayı 11.06.2022 tarih 31863 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7409 Sayılı Avukatlık Kanunu İle Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile yapılan değişiklik uyarınca kira artış oranları ile kira bedelinin tespiti davalarını ele almıştık. Bu hafta da siz değerli vatandaşlarımızı kira bedelinin tespiti davalarına çok yakın bir tür olan ve çoğu zaman karıştırılan kira bedelinin uyarlanması davaları konusunda bilgilendireceğim.

Yenilenen kira döneminde kira artış oranı taraflar arasında akdedilen sözleşmede belirlenen oranda artırılacağı, belirlenmediyse anlaşmazlık halinde kira bedelinin tespiti davası açılarak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamasından fazla olmamak kaydıyla hakim tarafından belirleneceği,(11 Haziran 2022 ila 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında bu oran %25 olacaktır) beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun bir biçimde hakim tarafından belirleneceğini belirtmiştik. Peki sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıktığında tarafların kira sözleşmesini ifa etmeleri beklenemeyecek bir durum ortaya çıktığında nasıl bir yol izlemeliyiz?

Bu noktada karşımıza ‘uyarlama davaları’ çıkıyor. Tüm dünyayı etkisi altına alan Covid-19 salgınının pandemi olarak ilan edilmesinin ardından alınan tedbirlerle birlikte birçok işyeri kapatılmış, bu durum ekonomik koşullarda birçok değişime de sebep olmuştu. Daha sonrasında bunun uzantısı olarak ekonomik kriz, doğal afetler ve Rus-Ukrayna savaşı ile tedarik zincirindeki sıkıntılar olağanüstü bazı koşullar doğurmuştur. İşte bu gibi durumlarda kira bedelinin tespiti davası yetersiz kalmakta kira bedelinin uyarlanması davaları söz konusu olmaktadır.

Kira bedelinin uyarlanması davası kira sözleşmelerine özel olarak düzenlenmiş bir durum olmamakla birlikte tüm sözleşme türlerinde geçerli olacak şekilde Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerinde düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun ‘Aşırı İfa Güçlüğü’ başlıklı 138. maddesi: ‘’Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.’’ şeklinde uyarlama davalarını düzenlemiştir.

Kira bedelinin uyarlanması davasının açılma şartları nelerdir?

Kira bedelinin uyarlanması davası açılması için öncelikle uzun süredir devam eden geçerli bir kira ilişkisinin bulunması gerekmektedir. Bu süre için bir sınır olmayıp Yargıtay içtihatları uyarınca sürenin görece uzun olması yeterlidir.

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkmış olması gerekmektedir. Bu olağanüstü durumlara şu an içerisinde bulunduğumuz ekonomik kriz, Covid-19 salgını, doğal afetler, savaş, olağanüstü hal ilan edilmesi örnek olarak verilebilir.

Uyarlama davası açılabilmesi için ortaya çıkan olağanüstü durumun taraflardan kaynaklanmaması gerekmektedir. Yargıtay içtihatlarına göre olağanüstü durum dışsal ve zorlayıcı bir durum olup, borçlunun şahsından kaynaklanan sebepler bu kapsamda değerlendirilmemektedir. Bu nedenlerle değişikliklerin objektif nitelikte olması gerektiği söylenebilir.

Oluşan koşullar sebebiyle taraflar veya taraflardan biri mali açıdan zorluğa düşmüş olmalıdır. Yani kira bedelinin uyarlanabilmesi için sözleşmenin mevcut koşullarla devam edecek olmasının taraflar için katlanılmaz duruma gelmesi, borçludan borcunu ifa etmesinin dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmesi gerekmektedir.

Şayet uyarlamanın mevcut kira dönemi için yapılması talep ediliyorsa ödemenin yapılmaması veya uyarlama hakkının saklı tutulması suretiyle ödemenin yapılmış olması gerekmektedir. Aksi halde ödeme mevcut dönemde yapılırsa, uyarlanan bedel gelecek kira dönemi için geçerli olacaktır.

Yeni kira bedeli nasıl tespit edilecektir?

Mahkemece uyarlanan kira bedeli kiralananın niteliği, kullanım alanı, konumu, bölgede kira bedelini de etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira bedelleri, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp, değerlendirilerek, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede taraflar aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde kiracının ne miktarda kira ödeyeceğinin taraflarca sunulan veya bilirkişilerce resen tespit edilen emsal kira sözleşmeleri de dikkate alınarak ve emsallerde de keşif yapılarak belirlenir. Böylece sözleşmedeki kira bedeli, tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde, brüt olarak uyarlanacaktır.

Kira bedelinin davasını kimler açabilir?

Kira bedelinin mevcut koşullara uyarlanmasını hem kiraya veren hem de kiracı şartları oluştuğu takdirde açabilmektedir.

Kira bedelinin uyarlanması davalarında görevli ve yetkili mahkeme neresidir?

Kira bedelinin uyarlanması davasında görevli ve yetkili mahkeme kira sözleşmesinin ifa yerinin veya davalının yerleşim yerinin bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Hepimiz pandemi döneminde işyerlerinin kapatılması, yaşamın durması, beraberinde gelen ekonomik kriz ve doğal afetlerle birçok zorluğa düştük. İşte bu gibi durumlarda size yardımcı olması amacıyla ‘’kira bedelinin uyarlanması’’ davasını ele aldım. Güncel sorunlara ilişkin daha fazla hukuki bilgilendirme için takipte kalmanız dileğiyle…

Yorumlar (1)
Furkan 6 ay önce
Kaliteli bilgileriniz, üslubunuzun mükemmelliğiyle birleşimi ve gayet anlaşılır şekliyle zihnimizde soru işareti bırakmadan kira artış olayını aydınlatmanız. Haklarımızın bilincinde olup yaşayacağımız mağduriyetlere engel olmamıza tam destek oldu. Emeğinize sağlık. Başarılarınızın yansımalarını takip ediyoruz.
Puan Durumu
Takımlar O P
1. Fenerbahçe 13 29
2. Galatasaray 13 27
3. Adana Demirspor 13 24
4. Konyaspor 14 24
5. Başakşehir 13 24
6. Kayserispor 14 23
7. Trabzonspor 13 23
8. Beşiktaş 13 22
9. Alanyaspor 14 17
10. Gaziantep FK 13 16
11. Antalyaspor 12 16
12. Giresunspor 13 15
13. Kasımpaşa 13 15
14. Hatayspor 13 14
15. Karagümrük 13 13
16. Ankaragücü 13 13
17. Sivasspor 14 11
18. İstanbulspor 13 8
19. Ümraniye 13 7
Takımlar O P
1. Eyüpspor 16 37
2. Samsunspor 15 27
3. Rizespor 15 26
4. Pendikspor 15 26
5. Keçiörengücü 15 26
6. Bodrumspor 15 25
7. Boluspor 15 25
8. Manisa FK 15 24
9. Bandırmaspor 15 24
10. Sakaryaspor 16 22
11. Altay 15 21
12. Adanaspor 15 18
13. Göztepe 14 18
14. Tuzlaspor 15 16
15. Erzurumspor 15 14
16. Altınordu 15 12
17. Ö.K Yeni Malatya 15 11
18. Gençlerbirliği 15 7
19. Denizlispor 15 6
Takımlar O P
1. Arsenal 14 37
2. M.City 14 32
3. Newcastle 15 30
4. Tottenham 15 29
5. M. United 14 26
6. Liverpool 14 22
7. Brighton 14 21
8. Chelsea 14 21
9. Fulham 15 19
10. Brentford 15 19
11. Crystal Palace 14 19
12. Aston Villa 15 18
13. Leicester City 15 17
14. Bournemouth 15 16
15. Leeds United 14 15
16. West Ham United 15 14
17. Everton 15 14
18. Nottingham Forest 15 13
19. Southampton 15 12
20. Wolves 15 10
Takımlar O P
1. Barcelona 14 37
2. Real Madrid 14 35
3. Real Sociedad 14 26
4. Athletic Bilbao 14 24
5. Atletico Madrid 14 24
6. Real Betis 14 24
7. Osasuna 14 23
8. Rayo Vallecano 14 22
9. Villarreal 14 21
10. Valencia 14 19
11. Mallorca 14 19
12. Real Valladolid 14 17
13. Girona 14 16
14. Almeria 14 16
15. Getafe 14 14
16. Espanyol 14 12
17. Celta Vigo 14 12
18. Sevilla 14 11
19. Cadiz 14 11
20. Elche 14 4
Namaz Vakti 06 Aralık 2022
İmsak 05:59
Güneş 07:25
Öğle 12:28
İkindi 15:00
Akşam 17:21
Yatsı 18:42