Olağanüstü Durumlarda 'Kira Bedeli' Ne Olacak?

UYARLAMA DAVALARI

Geçen hafta ekonomik değişimlerden dolayı 11.06.2022 tarih 31863 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7409 Sayılı Avukatlık Kanunu İle Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile yapılan değişiklik uyarınca kira artış oranları ile kira bedelinin tespiti davalarını ele almıştık. Bu hafta da siz değerli vatandaşlarımızı kira bedelinin tespiti davalarına çok yakın bir tür olan ve çoğu zaman karıştırılan kira bedelinin uyarlanması davaları konusunda bilgilendireceğim.

Yenilenen kira döneminde kira artış oranı taraflar arasında akdedilen sözleşmede belirlenen oranda artırılacağı, belirlenmediyse anlaşmazlık halinde kira bedelinin tespiti davası açılarak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamasından fazla olmamak kaydıyla hakim tarafından belirleneceği,(11 Haziran 2022 ila 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında bu oran %25 olacaktır) beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun bir biçimde hakim tarafından belirleneceğini belirtmiştik. Peki sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıktığında tarafların kira sözleşmesini ifa etmeleri beklenemeyecek bir durum ortaya çıktığında nasıl bir yol izlemeliyiz?

Bu noktada karşımıza ‘uyarlama davaları’ çıkıyor. Tüm dünyayı etkisi altına alan Covid-19 salgınının pandemi olarak ilan edilmesinin ardından alınan tedbirlerle birlikte birçok işyeri kapatılmış, bu durum ekonomik koşullarda birçok değişime de sebep olmuştu. Daha sonrasında bunun uzantısı olarak ekonomik kriz, doğal afetler ve Rus-Ukrayna savaşı ile tedarik zincirindeki sıkıntılar olağanüstü bazı koşullar doğurmuştur. İşte bu gibi durumlarda kira bedelinin tespiti davası yetersiz kalmakta kira bedelinin uyarlanması davaları söz konusu olmaktadır.

Kira bedelinin uyarlanması davası kira sözleşmelerine özel olarak düzenlenmiş bir durum olmamakla birlikte tüm sözleşme türlerinde geçerli olacak şekilde Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerinde düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun ‘Aşırı İfa Güçlüğü’ başlıklı 138. maddesi: ‘’Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.’’ şeklinde uyarlama davalarını düzenlemiştir.

Kira bedelinin uyarlanması davasının açılma şartları nelerdir?

Kira bedelinin uyarlanması davası açılması için öncelikle uzun süredir devam eden geçerli bir kira ilişkisinin bulunması gerekmektedir. Bu süre için bir sınır olmayıp Yargıtay içtihatları uyarınca sürenin görece uzun olması yeterlidir.

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkmış olması gerekmektedir. Bu olağanüstü durumlara şu an içerisinde bulunduğumuz ekonomik kriz, Covid-19 salgını, doğal afetler, savaş, olağanüstü hal ilan edilmesi örnek olarak verilebilir.

Uyarlama davası açılabilmesi için ortaya çıkan olağanüstü durumun taraflardan kaynaklanmaması gerekmektedir. Yargıtay içtihatlarına göre olağanüstü durum dışsal ve zorlayıcı bir durum olup, borçlunun şahsından kaynaklanan sebepler bu kapsamda değerlendirilmemektedir. Bu nedenlerle değişikliklerin objektif nitelikte olması gerektiği söylenebilir.

Oluşan koşullar sebebiyle taraflar veya taraflardan biri mali açıdan zorluğa düşmüş olmalıdır. Yani kira bedelinin uyarlanabilmesi için sözleşmenin mevcut koşullarla devam edecek olmasının taraflar için katlanılmaz duruma gelmesi, borçludan borcunu ifa etmesinin dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmesi gerekmektedir.

Şayet uyarlamanın mevcut kira dönemi için yapılması talep ediliyorsa ödemenin yapılmaması veya uyarlama hakkının saklı tutulması suretiyle ödemenin yapılmış olması gerekmektedir. Aksi halde ödeme mevcut dönemde yapılırsa, uyarlanan bedel gelecek kira dönemi için geçerli olacaktır.

Yeni kira bedeli nasıl tespit edilecektir?

Mahkemece uyarlanan kira bedeli kiralananın niteliği, kullanım alanı, konumu, bölgede kira bedelini de etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira bedelleri, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp, değerlendirilerek, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede taraflar aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde kiracının ne miktarda kira ödeyeceğinin taraflarca sunulan veya bilirkişilerce resen tespit edilen emsal kira sözleşmeleri de dikkate alınarak ve emsallerde de keşif yapılarak belirlenir. Böylece sözleşmedeki kira bedeli, tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde, brüt olarak uyarlanacaktır.

Kira bedelinin davasını kimler açabilir?

Kira bedelinin mevcut koşullara uyarlanmasını hem kiraya veren hem de kiracı şartları oluştuğu takdirde açabilmektedir.

Kira bedelinin uyarlanması davalarında görevli ve yetkili mahkeme neresidir?

Kira bedelinin uyarlanması davasında görevli ve yetkili mahkeme kira sözleşmesinin ifa yerinin veya davalının yerleşim yerinin bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Hepimiz pandemi döneminde işyerlerinin kapatılması, yaşamın durması, beraberinde gelen ekonomik kriz ve doğal afetlerle birçok zorluğa düştük. İşte bu gibi durumlarda size yardımcı olması amacıyla ‘’kira bedelinin uyarlanması’’ davasını ele aldım. Güncel sorunlara ilişkin daha fazla hukuki bilgilendirme için takipte kalmanız dileğiyle…