banner171

banner95

25.06.2022, 16:31

Olağanüstü Durumlarda 'Kira Bedeli' Ne Olacak?

UYARLAMA DAVALARI

Geçen hafta ekonomik değişimlerden dolayı 11.06.2022 tarih 31863 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7409 Sayılı Avukatlık Kanunu İle Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile yapılan değişiklik uyarınca kira artış oranları ile kira bedelinin tespiti davalarını ele almıştık. Bu hafta da siz değerli vatandaşlarımızı kira bedelinin tespiti davalarına çok yakın bir tür olan ve çoğu zaman karıştırılan kira bedelinin uyarlanması davaları konusunda bilgilendireceğim.

Yenilenen kira döneminde kira artış oranı taraflar arasında akdedilen sözleşmede belirlenen oranda artırılacağı, belirlenmediyse anlaşmazlık halinde kira bedelinin tespiti davası açılarak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamasından fazla olmamak kaydıyla hakim tarafından belirleneceği,(11 Haziran 2022 ila 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında bu oran %25 olacaktır) beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun bir biçimde hakim tarafından belirleneceğini belirtmiştik. Peki sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıktığında tarafların kira sözleşmesini ifa etmeleri beklenemeyecek bir durum ortaya çıktığında nasıl bir yol izlemeliyiz?

Bu noktada karşımıza ‘uyarlama davaları’ çıkıyor. Tüm dünyayı etkisi altına alan Covid-19 salgınının pandemi olarak ilan edilmesinin ardından alınan tedbirlerle birlikte birçok işyeri kapatılmış, bu durum ekonomik koşullarda birçok değişime de sebep olmuştu. Daha sonrasında bunun uzantısı olarak ekonomik kriz, doğal afetler ve Rus-Ukrayna savaşı ile tedarik zincirindeki sıkıntılar olağanüstü bazı koşullar doğurmuştur. İşte bu gibi durumlarda kira bedelinin tespiti davası yetersiz kalmakta kira bedelinin uyarlanması davaları söz konusu olmaktadır.

Kira bedelinin uyarlanması davası kira sözleşmelerine özel olarak düzenlenmiş bir durum olmamakla birlikte tüm sözleşme türlerinde geçerli olacak şekilde Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerinde düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun ‘Aşırı İfa Güçlüğü’ başlıklı 138. maddesi: ‘’Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.’’ şeklinde uyarlama davalarını düzenlemiştir.

Kira bedelinin uyarlanması davasının açılma şartları nelerdir?

Kira bedelinin uyarlanması davası açılması için öncelikle uzun süredir devam eden geçerli bir kira ilişkisinin bulunması gerekmektedir. Bu süre için bir sınır olmayıp Yargıtay içtihatları uyarınca sürenin görece uzun olması yeterlidir.

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkmış olması gerekmektedir. Bu olağanüstü durumlara şu an içerisinde bulunduğumuz ekonomik kriz, Covid-19 salgını, doğal afetler, savaş, olağanüstü hal ilan edilmesi örnek olarak verilebilir.

Uyarlama davası açılabilmesi için ortaya çıkan olağanüstü durumun taraflardan kaynaklanmaması gerekmektedir. Yargıtay içtihatlarına göre olağanüstü durum dışsal ve zorlayıcı bir durum olup, borçlunun şahsından kaynaklanan sebepler bu kapsamda değerlendirilmemektedir. Bu nedenlerle değişikliklerin objektif nitelikte olması gerektiği söylenebilir.

Oluşan koşullar sebebiyle taraflar veya taraflardan biri mali açıdan zorluğa düşmüş olmalıdır. Yani kira bedelinin uyarlanabilmesi için sözleşmenin mevcut koşullarla devam edecek olmasının taraflar için katlanılmaz duruma gelmesi, borçludan borcunu ifa etmesinin dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmesi gerekmektedir.

Şayet uyarlamanın mevcut kira dönemi için yapılması talep ediliyorsa ödemenin yapılmaması veya uyarlama hakkının saklı tutulması suretiyle ödemenin yapılmış olması gerekmektedir. Aksi halde ödeme mevcut dönemde yapılırsa, uyarlanan bedel gelecek kira dönemi için geçerli olacaktır.

Yeni kira bedeli nasıl tespit edilecektir?

Mahkemece uyarlanan kira bedeli kiralananın niteliği, kullanım alanı, konumu, bölgede kira bedelini de etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira bedelleri, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp, değerlendirilerek, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede taraflar aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde kiracının ne miktarda kira ödeyeceğinin taraflarca sunulan veya bilirkişilerce resen tespit edilen emsal kira sözleşmeleri de dikkate alınarak ve emsallerde de keşif yapılarak belirlenir. Böylece sözleşmedeki kira bedeli, tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde, brüt olarak uyarlanacaktır.

Kira bedelinin davasını kimler açabilir?

Kira bedelinin mevcut koşullara uyarlanmasını hem kiraya veren hem de kiracı şartları oluştuğu takdirde açabilmektedir.

Kira bedelinin uyarlanması davalarında görevli ve yetkili mahkeme neresidir?

Kira bedelinin uyarlanması davasında görevli ve yetkili mahkeme kira sözleşmesinin ifa yerinin veya davalının yerleşim yerinin bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Hepimiz pandemi döneminde işyerlerinin kapatılması, yaşamın durması, beraberinde gelen ekonomik kriz ve doğal afetlerle birçok zorluğa düştük. İşte bu gibi durumlarda size yardımcı olması amacıyla ‘’kira bedelinin uyarlanması’’ davasını ele aldım. Güncel sorunlara ilişkin daha fazla hukuki bilgilendirme için takipte kalmanız dileğiyle…

Yorumlar (1)
Furkan 10 ay önce
Kaliteli bilgileriniz, üslubunuzun mükemmelliğiyle birleşimi ve gayet anlaşılır şekliyle zihnimizde soru işareti bırakmadan kira artış olayını aydınlatmanız. Haklarımızın bilincinde olup yaşayacağımız mağduriyetlere engel olmamıza tam destek oldu. Emeğinize sağlık. Başarılarınızın yansımalarını takip ediyoruz.
Puan Durumu
Takımlar O P
1. Galatasaray 25 60
2. Fenerbahçe 24 54
3. Beşiktaş 25 49
4. A.Demirspor 25 45
5. Trabzonspor 25 44
6. Başakşehir 24 41
7. Kayserispor 25 38
8. Konyaspor 25 34
9. Karagümrük 24 31
10. Antalyaspor 25 28
11. Alanyaspor 25 28
12. Sivasspor 25 27
13. Kasımpaşa 25 26
14. Gaziantep FK 25 25
15. Ankaragücü 24 25
16. İstanbulspor 24 24
17. Giresunspor 24 23
18. Hatayspor 24 23
19. Ümraniye 25 22
Takımlar O P
1. Samsunspor 26 54
2. Eyüpspor 26 53
3. Pendikspor 26 47
4. Rizespor 25 46
5. Keçiörengücü 26 46
6. Sakaryaspor 26 46
7. Bodrumspor 26 41
8. Manisa FK 25 39
9. Boluspor 25 38
10. Bandırmaspor 25 37
11. Göztepe 25 35
12. Tuzlaspor 26 28
13. Altay 26 25
14. Adanaspor 26 25
15. Erzurumspor 25 24
16. Altınordu 25 20
17. Gençlerbirliği 25 17
18. Denizlispor 26 17
19. Yeni Malatyaspor 26 16
Takımlar O P
1. Arsenal 28 69
2. M.City 27 61
3. M. United 26 50
4. Tottenham 28 49
5. Newcastle 26 47
6. Liverpool 26 42
7. Brighton 25 42
8. Brentford 27 42
9. Fulham 27 39
10. Chelsea 27 38
11. Aston Villa 27 38
12. Crystal Palace 28 27
13. Wolves 28 27
14. Leeds United 27 26
15. Everton 28 26
16. Nottingham Forest 27 26
17. Leicester City 27 25
18. West Ham United 26 24
19. Bournemouth 27 24
20. Southampton 28 23
Takımlar O P
1. Barcelona 26 68
2. Real Madrid 26 56
3. Atletico Madrid 26 51
4. Real Sociedad 26 48
5. Real Betis 26 45
6. Villarreal 26 41
7. Athletic Bilbao 26 36
8. Rayo Vallecano 26 36
9. Osasuna 26 34
10. Celta Vigo 26 34
11. Mallorca 26 32
12. Girona 26 31
13. Getafe 26 29
14. Sevilla 26 28
15. Cadiz 26 28
16. Real Valladolid 26 28
17. Espanyol 26 27
18. Valencia 26 26
19. Almeria 26 26
20. Elche 26 13
Namaz Vakti 24 Mart 2023
İmsak 05:03
Güneş 06:24
Öğle 12:44
İkindi 16:11
Akşam 18:54
Yatsı 20:10